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每经记者｜李蕾

8月28日，中国 *** 研究制定的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》(以下简称《意见》)正式发布 ，成为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件 。

其中提到
，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房
、城市更新等项目发行REITs(不动产投资信托基金) ，或者作为扩募资产装入已上市REITs
，稳慎推进商业不动产REITs发展等
。

对于资本市场支持房地产发展的新政，多位行业人士火速展开解读。

国泰海通相关负责人告诉《每日经济新闻》记者 ，《意见》支持依托租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产
，稳慎推进商业不动产REITs发展，并在审核端重点关注项目权属状况 、手续齐备性
、运营模式成熟度等核心要素 ，体现出了发展与规范并重的取向 。

上海地产集团相关负责人也认为
，新规有利于推动企业拓宽融资渠道、盘活存量资产 、调整业务结构
。

REITs规模稳步扩大

2025年末，中国 *** 发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套规则 ，正式启动商业不动产REITs试点。这标志着我国REITs市场进入基础设施与商业不动产协同发展的新阶段，公募REITs底层资产向全门类迈进 。

规则发布不到一个月
，原始权益人
、中介机构等市场参与主体便积极响应，高效完成资产梳理筛选及申报等工作。监管部门着力提高审核效率 ，坚持开门办审核
，审核进度及时向市场公开，首批项目自受理到获批审核平均用时为51个工作日
。

制度建设方面 ，根据商业不动产REITs制度体系安排
， *** 层面发布了1项公告、1项通知和2项工作规程，沪深交易所等单位同步制定了17项配套规则 ，形成了“1+3+N
”制度框架。

发行审核环节坚持严字当头
，着力把好准入关口 。

一是严守合规底线
。按照“关键合规手续应补尽补，非关键合规手续充分信息披露”的分类标准加强合规把关。

二是严把资产质量 。加强资产现金流真实性与运营稳定性的问询
。已获批项目历史运营表现较为稳健 ，报告期平均出租率超过98%
，预测现金流分派率均值达5.32%，具备长期稳定收益的基础。三是从严把关首批项目估值 ，对出租率 、租金增长率等核心估值参数进行审慎研判 。

市场投资者结构不断完善，已形成以券商自营
、保险资金等长期资金为主
，配置型与投资型投资者相对均衡的格局
。2026年6月16日，中国 *** 批准4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品 ，7月完成设立并募集。

2026年6月18日
，首批商业不动产REITs上市，标志着商业不动产REITs试点落地正式启航 。同时 ，REITs各项规则制度、市场体系建设逐步完善
。REITs指数基金的推出
，为市场持续引入长期稳定增量资金，完善了市场投资工具体系。

项目储备较为充裕

记者了解到 ，对于商业不动产REITs相关工作的考虑
，监管部门按照“规范先行 、试点突破
、稳步推广、加强监管 ”的原则，坚持市场化法治化方向 ，聚焦重点区域和优质项目
，强监管防风险，促进投融资良性循环 ，促进高质量发展 。

一是筛选优质项目，稳起步稳拓围。坚持严把发行上市质量关 、合规关和风险关
，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著
、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目
。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业 、地方重点国有企业以及优质民企
、外企持有的商业不动产项目。目前看 ，项目储备较为充裕
，质量总体不错，申报积极踊跃 。

二是压实中介机构把关责任
。坚持“申报即担责
”原则 ，持续完善证券公司、基金管理人 、律师事务所
、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准
，压实中介机构尽职调查 、材料 *** 
、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制 、廉洁要求和投资者保护 ，发挥好市场“看门人”作用。同时
，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任 。

三是防风险
、强监管
。坚持问题和风险导向，做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置 ，及时发现 、处理违法违规行为和风险事件
，切实维护市场良好秩序和平稳运行。同时，持续强化公权力运行监督制约 ，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为REITs审核注册流程规范运行提供坚实保障 。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开 ”原则
，接受社会监督
。

打通“投融管退
”循环

国泰海通相关负责人分析称，《意见》明确提出加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系 ，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变
，在具体融资工具层面着重明确了再融资
、并购重组、ABS(资产支持证券)及REITs等渠道，为存量不动产盘活和金融与房地产良性循环提供了明确的制度路径 ，以制度的确定性对冲市场环境的不确定性
，有助于稳定市场预期 、增强行业信心。

在REITs方面，该负责人指出 ，《意见》支持依托租赁住房
、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产
，稳慎推进商业不动产REITs发展，并在审核端重点关注项目权属状况、手续齐备性 、运营模式成熟度等核心要素 ，体现出了发展与规范并重的取向 。

从市场实践看
，截至2026年8月末，沪深交易所共有88单公募REITs产品挂牌上市 ，总市值突破2300亿元，其中10只REITs已完成扩募
，随着“首发+扩募”格局的形成，REITs常态化供给机制日趋成熟
。在制度环境持续完善的背景下 ，REITs有望在房地产发展新模式中承担更加基础性的功能。

“对于房地产行业而言
，上述融资工具是打通房地产开发企业‘投融管退’循环的关键枢纽 。政策协同发力，随着更多项目落地 ，市场信心有望逐步兑现
，为扩大内需
、提振消费提供有力支撑。公司将稳妥发挥REITs、资产证券化 、再融资及并购重组等业务优势，主动做好金融‘五篇大文章’与不动产金融服务的结合 ，助力构建房地产发展新模式
。 ”上述国泰海通相关负责人表示。

上海地产集团相关负责人也认为
， *** 发布《意见》，是加快构建房地产发展新模式
、推动房地产高质量发展的一项重要举措 ，有利于推动企业拓宽融资渠道、盘活存量资产 、调整业务结构 。作为上海市属城市保障类国企
，上海地产集团承担上海城市更新
、民生保障等核心领域的功能使命
。

该负责人指出，当前城市更新已由物理空间改造向风貌保护、功能重塑 、产业导入、民生改善和长效运营并重转变 ，集团通过资本市场和各类金融工具盘活存量资产
、拓宽融资渠道，是更好履行功能使命
，实现高质量发展的重要保障。通过近些年试点探索，集团已累计发行公募REITs、CMBS(商业地产抵押贷款支持证券) 、ABS在内的资产证券化产品规模超210亿元 ，成为国内首家同时持有商业不动产和租赁住房两类公募REITs平台的地方国企 。

关于下一步工作
，上海地产集团相关负责人表示，在本次《意见》的指导下 ，集团将进一步加大资产证券化业务实践力度
，在继续发挥CMBS
、ABS等金融工具融资作用的同时，加快推进商业不动产和租赁住房双公募REITs平台的扩募 ，研究城市更新REITs发行可行性
，构建集团多层次REITs架构
。

同时，结合此次意见的出台 ，集团将加强下属上市公司中华企业的资本市场融资功能
，加快推进定向增发再融资工作。【